Finanssiala ry:n selvityksen mukaan yli neljäsosa asuntolainaa harkitsevista suomalaisista aikoo kysyä tarjouksen vain yhdestä pankista. Jos et aio kuulua tähän joukkoon, tästä pikaoppaasta voi olla sinulle hyötyä.
Etua on Finanssivalvonnan hyväksymä asuntoluottojen välittäjä.
Asuntolainan kilpailutus tarkoittaa käytännössä sitä, että muistat kysyä lainatarjouksen useammasta kuin yhdestä pankista. Useimmiten tämä tehdään uutta asuntolainaa haettaessa, mutta myös olemassa olevan asuntolainan kilpailuttaminen voi tuoda merkittäviä säästöjä.
Kuulostiko täydelliseltä itsestäänselvyydeltä?
Sitähän se onkin. Ja juuri siksi on erikoista, että selvitysten mukaan suomalaiset ovat hämmentävän laiskoja kilpailuttamaan lainojaan.
Finanssiala ry:n (entinen Finanssialan keskusliitto) muutaman vuoden takainen tutkimusraportti (sivu 24) suomalaisten luotonkäytöstä ja maksutavoista antoi erikoiselta kuulostavan tuloksen: jopa 27 prosenttia kaikista asuntolainaa harkitsevista vastaajista aikoi kysyä lainatarjouksen vain yhdestä pankista.
Jos et itse halua heittää rahaa kaivoon, kilpailuta asuntolaina aina vähintäänkin muutaman eri pankin kesken. Voit tehdä alustavat hakemukset helposti verkossa tai käydä asioimassa paikan päällä konttorissa.
Kumman tahansa tavan valitsetkaan, alla muutama vinkki ja evästys asuntolainatarjousten vertailua varten.
1. Mistä asuntolainaa kannattaa hakea?
Lainan kilpailuttaminen ei tarkoita, etteikö ensin kannattaisi kysyä tarjousta tutusta ja turvallisesta kotipankistasi. Heille maksukykysi ja taloudellinen tilanteesi on tutuin, joten saamasi tarjous antaa heti hyvät suuntaviitat siihen, millaista marginaalia voit lähteä metsästämään muualta.
Kun sinulla on ensimmäinen tarjous edessäsi ja otat yhteyttä kilpailijapankkeihin, he voivat monesti tarjota sinulle asuntolainaa karvan verran paremmilla ehdoilla. Varsinkin hyvässä taloudellisessa asemassa olevalle hakijalle kilpailijapankki voi antaa selvästi alkuperäistä paremman tarjouksen, jonka ehtona saattaa kuitenkin olla muidenkin pankkipalveluiden siirtäminen heille.
Oman kotipankkisi näkökulmasta pienikin vihjailu pankkiasioiden siirtämisestä toisaalle voi tarkoittaa sitä, että he voivat ruuvata asuntolainan ehtoja vielä aavistuksen verran edullisemmiksi. Pankkisi ei suutu asuntolainan kilpailuttamisesta – sehän tarkoittaa vain sitä, että osaat pitää huolta raha-asioistasi.
Lue myös: Mitä tarkoittaa lainalupaus?
2. Mistä asuntolainan korko koostuu? Huomioithan kaikki muutkin kulut?
Asuntolainan marginaali tarkoittaa sitä osuutta korosta, jolla pankki tekee voittoa. Marginaali on aina asiakaskohtainen ja se lasketaan viitekoron päälle. Viitekorko (yleisimmin euribor 12kk) puolestaan tarkoittaa korkotyyppiä, johon laina on sidottu.
Ja sitten sama rautalangasta väännettynä.
Euribor on euroalueen rahamarkkinoiden yhteinen viitekorko, joka heijastaa pankkien yleistä korkotasoa EU-alueella. Käytännössä euribor siis tarkoittaa sitä korkoa, jolla euroalueen pankit lainaavat rahaa vakuudettomasti toisiltaan omaa luotonantoaan varten.
12 kuukauden euribor tarkoittaa asuntolainan yhteydessä sitä, että korkotaso tarkistetaan vuoden välein. Korko pysyy täten samana vuoden ajan, jonka jälkeen lukema tarkistetaan nykyistä tasoa vastaavaksi.
Asuntolainan korko muodostuu siis viitekorosta ja sen päälle laskettavasta marginaalista, jolla pankki tekee voittoa. Millaisia kuluja tämä sitten tarkoittaa euroina?
Esimerkki kuvitteellisilla luvuilla: Pentin 100 000 euron asuntolaina on sidottu 12kk:n euriboriin, joka on lainanottohetkellä 0,2%. Pankin Pentille tarjoama marginaali puolestaan on 0,8%. Näin ollen Pentin asuntolainan korko, eli marginaali + viitekorko, on 1,0%. Lainapääomasta Pentti maksaa korkoa 1% vuodessa, ja asuntolainan kokonaiskulut riippuvat tietysti laina-ajan pituudesta.
Alla oleva esimerkkilaskelma on muodostettu OP:n lainalaskurilla. Linkki aukeaa uuteen välilehteen.
Huomioi asuntolainatarjouksia vertaillessasi lainan todellinen vuosikorko, eli kaikki mahdolliset kulut huomioiva korko. Marginaalin ja viitekoron päälle pankit voivat veloittaa erilaisia lisämaksuja esimerkiksi:
- kuukausittaisista tilinhoitokuluista,
- lainan järjestelystä (avauspalkkio),
- maksuaikataulun muuttamisesta,
- erilaisista korkosuojaustuotteista tai
- lyhennysvapaista kuukausista.
Erot pankkien välillä voivat olla isoja. Tämän takia kaikki kuluihin vaikuttavat seikat kannattaa huomioida, eikä tuijottaa pelkkää marginaalia. Edellä mainittuja lisäkustannuksia käsitellään vielä tarkemmin alempana.
Miltä asuntolainan korko sitten tyypillisesti näyttää vuoden 2020 syksyllä?
Taloustaito-lehti vertaili lokakuussa 2020 yhdeksän eri pankin asuntolainatarjouksia. Pankkien antamien 100 000 euron asuntolainatarjousten kokonaiskorot vaihtelivat 0,74% ja 1,06% välillä.
Asuntolainojen korkoihin sisältyvä viitekorko (euribor) on tällä hetkellä (10/2020) miinuksella. Uusien asuntolainojen osalta tämä tarkoittaa sitä, että asuntolainan korko koostuu pelkästä marginaalista ja viitekorkona käytetään nollaa niin kauan kuin euribor pysyy miinuksella. Asuntolainan ottaessasi et siis pääse ”tekemään voittoa” negatiivisella viitekorolla.
Lue myös:
- Kuinka paljon asuntolainaa voit saada? Nämä asiat siihen vaikuttavat
- Millä tasolla asuntolainojen marginaalit liikkuvat vuoden 2021 lähestyessä
3. Kannattaako asuntolainan korkokatto?
Asuntolainaa kilpailuttaessasi eri pankit ovat erittäin hanakoita tarjoamaan sinulle erilaisia maksullisia korkosuojauksia – tämä tarkoittaa sitä, että korkojen noustessa et silti joudu maksamaan tiettyä lukemaa isompaa korkoa laina-aikana. Korkokaton voi ajatella ikään kuin vakuutuksena korkojen nousemisen varalle.
Esimerkiksi OP:lla yksi suosituimmista korkosuojaustuotteista on kymmeneksi vuodeksi otettu 1 prosentin katto, josta pitää maksaa lisäkorkoa 0,77 prosenttia. Jotkut pankit sen sijaan myyvät asiakkaille korkokattojen sijaan korkoputkia – näiden kahden termin ero on selitetty edellisen linkin takaa avautuvassa artikkelissa. Pankista riippuen noin 30-50 prosenttia uusista asuntolaina-asiakkaista ottaa lainalleen jonkinlaisen korkosuojauksen.
Korkosuojaus voi tuoda sinulle mielenrauhaa ja taloudellista turvaa siltä varalta, että korot nousevat. Toisaalta korkojen ollessa alhaalla hyötyjä on pankki.
Kärjistetysti ilmaistuna korkosuojaus on kannattavin silloin, kun sinulla ei aidosti ole varaa maksaa tiettyä määrää enempää korkoja. Jos taloudellinen tilanteesi on vakaa ja sinulla löytyy puskuria myös korkojen heilahteluille, korkosuojaus tuskin kannattaa.
Pankeille korkosuojausten myyminen on kannattavaa liiketoimintaa, joten uusia lainanottajia luonnollisesti muistetaan varoitella ahkerasti korkojen noususta.
Sinua saattaisi kiinnostaa aiheeseen liittyvä artikkeli OP:n verkkosivuilla: Miksi euriborkorot ovat nousseet – entä jatkuuko nousu?
4. Mikä asuntolainan lyhennystapa on paras omaan elämäntilanteeseesi?
Asuntolainan lyhennystavalla on vaikutusta siihen, kuinka pitkään maksat lainaa takaisin, miten kuukausittainen maksuerä muodostuu ja millaisia korkokustannuksia lainastasi aiheutuu.
Katsotaan läpi kolme lyhennystapavaihtoehtoa:
- Annuiteetti: Annuiteettilainassa jokainen takaisinmaksuerä (eli lyhennyksestä ja korosta koostuva erä) on alussa samansuuruinen. Maksuerät kuitenkin muuttuvat viitekorkojen muuttuessa, mutta laina-aika pysyy muuttumattomana. Annuiteettilaina voi olla oikea valinta, mikäli sinulla on vakaat säännölliset tulot ja haluat maksaa asuntolainan pois tietyssä ennaltamäärätyssä ajassa.
- Kiinteä tasaerälaina: Mikäli haluat laskea lainallesi tarkan kuukausittaisen budjetin, kiinteä tasaerälaina saattaa olla sinulle soveltuvin ratkaisu. Tässä lyhennystavassa jokainen takaisinmaksuerä on yhtä suuri, ja viitekorkojen muuttuessa laina-aika joko pitenee tai lyhenee.
- Tasalyhennys: Mikäli haluat laina-ajan alussa maksaa pois isompia maksueriä, tasalyhennys saattaa sopia sinulle. Maksat tällöin lainan pääomaa pois yhtä suurella summalla joka kuukausi, mistä johtuen koron euromäärä on tietysti alussa suurempi – onhan 100 000 eurosta maksettu korko isompi verrattuna siihen, että maksaisit korkoa enää 50 000 euron lainapääomasta. Viitekorkojen noustessa myös maksut nousevat ja päinvastoin. Tasalyhennys voi olla soveltuva ratkaisu, jos asuntolainan alkuvaiheen isommat takaisinmaksuerät eivät haittaa ja lainaa halutaan lähteä lyhentämään mahdollisimman rivakasti.
Lue lisää lyhennystavan valinnasta.
5. Tarvitsetko asuntolainallesi lyhennysvapaata ja mitä se maksaa?
Asuntolainan lyhennysvapaa tarkoittaa tietylle ajanjaksolle sovittua vapautusta lainan lyhentämisestä. Lyhennysvapaan ajan maksat lainastasi kuukausittain vain koron ja muut mahdolliset käsittelykulut.
Jos joudut yllättäen työttömäksi tai laitat lusikat jakoon puolisosi kanssa, taloudellinen tilanteesi tulee ainakin hetkeksi muuttumaan. Tällöin asuntolainan lyhennysvapaa voi tulla tarpeeseen.
Lyhennysvapaan hinta vaihtelee pankeittain, mutta tyypillisesti kesken lainakauden otettuna kuluja kertyy joitakin satasia. Monet pankit kuitenkin myöntävät maksutonta lyhennysvapaata asuntolainan alkuvaiheeseen. Lainasopimus voi myös sisältää tietyn määrän lyhennysvapaita kuukausia, joilta ei peritä maksuja.
Lyhennysvapaan sijaan maksuaikataulua voidaan rukata myös erilaisilla lyhennysjoustoilla, eli joinain kuukausina lyhennystä voidaan maksaa pois selvästi normaalierää pienemmällä summalla.
Alla olevalta videolta näet esimerkin Nordean lyhennysjoustosta ja sen toiminnasta.
Lyhennysvapaiden määrä sekä hinta kannattaa selvittää tarkkaan erilaisia asuntolainatarjouksia vertailtaessa.
6. Mikä asuntolainan viitekorko on paras omaan tilanteeseesi?
Tyypillisimmin asuntolainan viitekorko on 12 kuukauden euribor. Euribor on euroalueen rahamarkkinoilla käytössä oleva yhteinen viitekorko, joka kuvastaa markkinoiden yleistä korkotasoa. Käytännössä euribor on se korko, jolla pankit lainaavat rahaa muilta pankeilta omaa luotonantoaan varten.
Euribor-korot lasketaan päivittäin, mutta asuntolainan viitekoroksi otettu euribor 12kk tarkoittaa sitä, että lainan korkotaso tarkistetaan vuoden välein.
Korko siis pysyy samana asuntolainan ensimmäisen vuoden ajan, ja tämän jälkeen korkotaso päivitetään senhetkistä tasoa vastaavaksi – oli sitten suurempi tai pienempi kuin vuotta aiemmin. Euribor 3kk taas vastaavasti tarkoittaa, että korko muuttuu kolmen kuukauden välein.
Kun lainasi viitekorko on euribor 12kk, tiedät tarkkaan, millaista lyhennystä ja korkoa asuntolainastasi maksat seuraavan vuoden ajan. Tämä voi tuoda mukavaa ennustettavuutta kuukausittaisten menojen budjetointiin.
Lyhyempi euriborkorko on kuitenkin monesti rahallisessa mielessä hieman edullisempi vaihtoehto – monet riskinsietokykyiset tarkanmarkan lainanhakijat ovat sitoneet asuntolainansa 1 kuukauden euriboriin.
Pieni prosenttiosuus asuntolainoista sidotaan myös prime-korkoihin, eli pankkien itse asettamiin omiin viitekorkoihin. Pääsääntöisesti ne ovat euriboria kalliimpia. Asuntolainan korko voi olla myös täysin kiinteä.
7. Voisitko kysyä asuntolainatarjousta myös pienemmästä pankista?
Pieniä paikallisia pankkeja ei kannata sulkea kokonaan kilpailutuksen ulkopuolelle.
Mikäli haluat ostaa asunnon esimerkiksi rakkaasta pääkaupungistamme, lainan määrä on todennäköisesti ainakin joitakin satojatuhansia euroja. Tämä tekee sinusta houkuttelevan asiakkaan pienen paikkakunnan pankille.
Jos tutustuit tämän listauksen kakkoskohdassa linkattuun Taloustaito-lehden vertailuun, huomasit jo, että halvin asuntolainatarjous ei välttämättä aina löydy kulmakunnan suurimmasta pankkijätistä.
Käytä siis tunti aikaa myös siihen, että haet tarjouksen vähintään yhdeltä pieneltä toimijalta. Voit säästää lainakuluissa tai saada yhden valttikortin lisää lainaneuvotteluihin oman tutun kotipankkisi kanssa.
8. Muistathan, että myös vanhan asuntolainan kilpailuttaminen jälkikäteen voi olla erittäin tuottoisaa?
Olet saattanut tehdä asuntolainasopimuksen pankkisi kanssa aikana, jolloin lainojen marginaalit olivat nykyistä korkeammalla. Tässä tilanteessa vanhan asuntolainan kilpailutus voi säästää sinulta pitkässä juoksussa ison summan rahaa.
Useimmiten vanhan asuntolainan kilpailutus kannattaa aloittaa yhteydenotolla omaan pankkiin, jonka kanssa nykyinen sopimus on tehty. Jos taloudellinen tilanteesi tai kokonaisasiakkuutesi taso on muuttunut, pankki voi hyvinkin olla valmis tarkistamaan nykyistä marginaalia. Kokonaisasiakkuus tarkoittaa tässä tapauksessa asiakassuhteen laatua eli sitä, kuinka hyvä asiakas pankin näkökulmasta heille olet.
Jos omalta pankilta ei heti heru sympatiaa, pyydä asuntolainatarjoukset ainakin parista muusta pankista neuvotteluja vauhdittamaan. Tämä kannattaa kuitenkin tehdä joka tapauksessa, vaikka saisitkin kotipankistasi heti nykyistä edullisemman tarjouksen.
Moni suomalainen muistaa kilpailuttaa vanhan asuntolainansa vasta siinä vaiheessa, kun on syystä tai toisesta vaihtamassa kokonaan pankkia. Älä sinä sorru tähän, vaan kilpailuta vanha asuntolaina, jos suinkin näyttää siltä, että se voisi olla kannattavaa.
Huomaa tämä: Uusissa asuntolainasopimuksissa viitekorko on aina vähintään nolla, vaikka euriborit olisivat miinuksella. Vanhoissa asuntolainasopimuksissa negatiivinen viitekorko voi kuitenkin olla mahdollista vähentää marginaalista. Jos nykyinen asuntolainasi on tällainen, kilpailutus tuskin kannattaa.
9. Olethan koonnut kaikki tarvittavat tiedot ennen kilpailutusurakan aloittamista?
Pankki tarvitsee sinusta ja elämäntilanteestasi kattavat tiedot ennen asuntolainatarjouksen tekemistä, joten kaikki tiedot kannattaa koota yhteen ennen hakemuslomakkeiden avaamista. Henkilö- ja yhteystietojesi sekä haettavan lainan määrän lisäksi pankkia kiinnostaa muun muassa:
- säännöllisten kuukausitulojesi määrä (palkkakuitti),
- työsuhteesi laatu,
- asumismuotosi,
- mahdollisten velkojesi tai olemassa olevien lainojen määrä,
- kuukausittaisten menojesi määrä (ruoka, asuminen, muut kulut),
- mahdolliset omistuksesi (kiinteistöt, sijoitukset, arvopaperit jne.),
- Säästöjesi määrä ja mahdolliset lisävakuudet asuntolainalle.
Myös kumppaniltasi vaaditaan tietysti samat tiedot, mikäli asuntolainaa haetaan yhdessä. Luottotietojenne on luonnollisesti oltava kunnossa, jotta lainaa voidaan myöntää. Poikkeuksen voivat tehdä pienet velat, jotka on jo maksettu pois.
Asuntolainan vakuutena toimii pääsääntöisesti ostettava asunto, jolle saat vakuusarvoa yleensä noin 70 prosenttia. Tämä tarkoittaa sitä, että 100 000 euron arvoisen asunnon vakuusarvo on 70 000 euroa. Loppuosaa varten tarvitset säästöjä tai muun lisävakuuden.
10. Uskallathan kysyä tarvittaessa ”tyhmiä”?
Varsinkin ensimmäistä kertaa asuntolainaa hakevilla suomalaisilla pyörii mielessään paljon kysymyksiä, koska asuntolaina-asioihin ei ole välttämättä aiemmin tarvinnut paneutua ollenkaan.
Tyhmiä kysymyksiä ei siis ole olemassa.
Pankkivirkailija on todennäköisesti vääntänyt euriborin, marginaalin ja korkokaton merkityksen rautalangasta jo satoja kertoja aiemminkin, joten muista itsekin vaatia selkokielisiä vastauksia mielesi päällä oleviin asioihin. Paljon tyhmempää on jättää kysymättä.
Kilpailuta asuntolaina netissä – Etua-palvelun kautta tavoitat monta pankkia yhdellä hakemuksella
Etua on Finanssivalvonnan hyväksymä asuntoluottojen välittäjä.
Tiivistelmä: useimmin kysytyt kysymykset asuntolainan kilpailuttamisesta
🏠 Miksi asuntolaina kannattaa kilpailuttaa?
Asuntolaina on hyvin todennäköisesti isoin laina, jonka tulet koskaan ottamaan. Jo 0,1 prosenttiyksikön ero asuntolainatarjousten marginaaleissa voi tarkoittaa tuhansien eurojen säästöä lainan kokonaiskuluissa. Tämän takia pankkeja kannattaa vertailla kattavasti ennen lainapäätöksen tekemistä. Myös vanha asuntolaina kannattaa kilpailuttaa, mikäli sinusta tuntuu siltä, että vanhoissa lainaehdoissa olisi parantamisen varaa. Jos esimerkiksi tulotasosi on noussut huomattavasti lainanottohetkestä, kilpailuttaminen voi tuoda mukanaan merkittäviä säästöjä.
🏠 Mihin muuhun kuin marginaaliin kannattaa kiinnittää huomiota?
Asuntolainatarjousten vertailussa kannattaa kiinnittää huomiota muuhunkin kuin marginaaliin. Erilaiset sopimusmaksut, kuukausittaiset tilinhoitokulut sekä mahdollisista lyhennysvapaista sopiminen saattavat kaikki tuoda mukanaan yllättäviä kuluja, joiden määrässä voi olla isoja eroja pankkien välillä. Myös viitekoron sekä sopivimman lyhennystavan valintaan tulee kiinnittää huomiota. Lue termeistä ja kilpailutuksesta lisää artikkelistamme.
🏠 Miten asuntolaina käytännössä kilpailutetaan?
Asuntolainatarjoukset voit pyytää helposti verkossa pankkien verkkosivujen kautta. Omassa kotipankissasi ei olla moksiskaan, vaikka pyydät tarjoukset myös heidän kilpailijoiltaan. Sehän vain tarkoittaa, että pidät huolta omasta taloudestasi ja pyrit olemaan säästäväinen. Huomaa kuitenkin, että joissain tapauksissa kilpailijapankki saattaa asettaa edullisen asuntolainatarjouksen ehdoksi sen, että siirrät myös muun pankkiasiointisi heille.
🏠 Onko pankin antama ensimmäinen asuntolainatarjous aina lopullinen?
Ei ole. Kotipankkisi tarjoamasta marginaalista saattaa yhtäkkiä löytyä yllättävää pudotusvaraa, jos lyöt heidän eteensä kilpailijapankin antaman edullisemman tarjouksen. Sama pätee asuntolainan järjestelymaksuun.
