Finanssiala ry:n selvityksen mukaan yli neljäsosa asuntolainaa harkitsevista suomalaisista aikoo kysyä tarjouksen vain yhdestä pankista. Jos et aio kuulua tähän joukkoon, tästä pikaoppaasta voi olla sinulle hyötyä.
Asuntolainan kilpailutus tarkoittaa käytännössä sitä, että muistat kysyä lainatarjouksen useammasta kuin yhdestä pankista. Useimmiten tämä tehdään uutta asuntolainaa haettaessa, mutta myös olemassa olevan asuntolainan kilpailuttaminen voi tuoda merkittäviä säästöjä.
Kuulostiko täydelliseltä itsestäänselvyydeltä?
Sitähän se onkin. Ja juuri siksi on erikoista, että selvitysten mukaan suomalaiset ovat hämmentävän laiskoja kilpailuttamaan lainojaan.
Finanssiala ry:n (entinen Finanssialan keskusliitto) muutaman vuoden takainen tutkimusraportti (sivu 24) suomalaisten luotonkäytöstä ja maksutavoista antoi erikoiselta kuulostavan tuloksen: jopa 27 prosenttia kaikista asuntolainaa harkitsevista vastaajista aikoi kysyä lainatarjouksen vain yhdestä pankista.
Jos et itse halua heittää rahaa kaivoon, kilpailuta asuntolaina aina vähintäänkin muutaman eri pankin kesken. Voit tehdä alustavat hakemukset helposti verkossa tai käydä asioimassa paikan päällä konttorissa.
Kumman tahansa tavan valitsetkaan, alla muutama vinkki ja evästys asuntolainatarjousten vertailua varten.
1. Mistä asuntolainaa kannattaa hakea?
Lainan kilpailuttaminen ei tarkoita, etteikö ensin kannattaisi kysyä tarjousta tutusta ja turvallisesta kotipankistasi. Heille maksukykysi ja taloudellinen tilanteesi on tutuin, joten saamasi tarjous antaa heti hyvät suuntaviitat siihen, millaista marginaalia voit lähteä metsästämään muualta.
Kun sinulla on ensimmäinen tarjous edessäsi ja otat yhteyttä kilpailijapankkeihin, he voivat monesti tarjota sinulle asuntolainaa karvan verran paremmilla ehdoilla. Varsinkin hyvässä taloudellisessa asemassa olevalle hakijalle kilpailijapankki voi antaa selvästi alkuperäistä paremman tarjouksen, jonka ehtona saattaa kuitenkin olla muidenkin pankkipalveluiden siirtäminen heille.
Oman kotipankkisi näkökulmasta pienikin vihjailu pankkiasioiden siirtämisestä toisaalle voi tarkoittaa sitä, että he voivat ruuvata asuntolainan ehtoja vielä aavistuksen verran edullisemmiksi. Pankkisi ei suutu asuntolainan kilpailuttamisesta – sehän tarkoittaa vain sitä, että osaat pitää huolta raha-asioistasi.
2. Mistä asuntolainan korko koostuu? Huomioithan kaikki kulut?
Asuntolainan marginaali tarkoittaa sitä osuutta korosta, jolla pankki tekee voittoa. Marginaali on aina asiakaskohtainen ja se lasketaan viitekoron päälle. Viitekorko (yleisimmin euribor 12kk) puolestaan tarkoittaa korkotyyppiä, johon marginaali on sidottu.
Ja sitten sama rautalangasta väännettynä.
Euribor on euroalueen rahamarkkinoiden yhteinen viitekorko, joka heijastaa pankkien yleistä korkotasoa EU-alueella. Käytännössä euribor siis tarkoittaa sitä korkoa, jolla oma pankkisi lainaa rahaa muilta pankeilta omaa luotonantoaan varten. 12 kuukauden euribor tarkoittaa asuntolainan yhteydessä sitä, että korkotaso tarkistetaan vuoden välein. Korko pysyy täten samana vuoden ajan, jonka jälkeen lukema tarkistetaan nykyistä tasoa vastaavaksi.
Asuntolainan korko muodostuu siis viitekorosta ja sen päälle laskettavasta marginaalista, jolla pankki tekee voittoa. Millaisia kuluja tämä sitten tarkoittaa euroina?
Esimerkki kuvitteellisilla luvuilla: Pentin 100 000 euron asuntolaina on sidottu 12kk:n euriboriin, joka on lainanottohetkellä 0,2%. Pankin Pentille tarjoama marginaali puolestaan on 0,8%. Näin ollen Pentin asuntolainan korko – eli marginaali + viitekorko – on 1,0%. Lainapääomasta Pentti maksaa korkoa 1% vuodessa, ja asuntolainan kokonaiskulut riippuvat tietysti laina-ajan pituudesta.
Alla oleva esimerkkilaskelma on muodostettu OP:n lainalaskurilla. Linkki aukeaa uuteen välilehteen.
Huomioi asuntolainatarjouksia vertaillessasi lainan todellinen vuosikorko, eli kaikki mahdolliset kulut huomioiva korko. Marginaalin ja viitekoron päälle pankit voivat veloittaa erilaisia lisämaksuja esimerkiksi:
- maksuaikataulun muuttamisesta,
- automaattisesti tililtä lähtevästä lainanlyhennyksestä,
- erilaisista korkosuojaustuotteista (korkokatto) tai
- lyhennysvapaista kuukausista.
Tämän takia kaikki kuluihin vaikuttavat seikat kannattaa huomioida, eikä tuijottaa pelkkää marginaalia. Edellä mainittuja lisäkustannuksia käsitellään vielä tarkemmin alempana.
Miltä asuntolainan korko sitten tyypillisesti näyttää vuoteen 2020 siirryttäessä?
Taloustaito-lehti vertaili lokakuussa 2019 yhdeksän eri pankin asuntolainatarjouksia. Pankkien antamien 100 000 euron asuntolainatarjousten todelliset vuosikorot vaihtelivat 0,87% ja 1,01% välillä.
Asuntolainojen korkoihin sisältyvä viitekorko (euribor) on vuoden 2019 lopulla miinuksella. Uusien asuntolainojen osalta tämä tarkoittaa sitä, että asuntolainan korko koostuu pelkästä marginaalista ja viitekorkona käytetään nollaa niin kauan kuin euribor pysyy miinuksella. Asuntolainallisena et siis pääse ”tekemään voittoa” negatiivisella viitekorolla.
3. Kannattaako asuntolainan korkokatto?
Asuntolainaa kilpailuttaessasi eri pankit ovat erittäin hanakoita tarjoamaan sinulle erilaisia maksullisia korkosuojauksia – tämä tarkoittaa sitä, että korkojen noustessa et silti joudu maksamaan tiettyä lukemaa isompaa korkoa laina-aikana. Korkokaton voi ajatella ikään kuin vakuutuksena korkojen nousemisen varalle.
Esimerkiksi OP:lla yksi suosituimmista korkosuojaustuotteista on kymmeneksi vuodeksi otettu 1 prosentin katto, josta pitää maksaa lisäkorkoa 0,77 prosenttia. Jotkut pankit sen sijaan myyvät asiakkaille korkokattojen sijaan korkoputkia – näiden kahden termin ero on selitetty edellisen linkin takaa avautuvassa artikkelissa. Pankista riippuen noin 30-50 prosenttia uusista asuntolaina-asiakkaista ottaa lainalleen jonkinlaisen korkosuojauksen.
Korkosuojaus voi tuoda sinulle mielenrauhaa ja taloudellista turvaa siltä varalta, että korot nousevat. Toisaalta korkojen ollessa alhaalla hyötyjä on pankki.
Kärjistetysti ilmaistuna korkosuojaus on kannattavin silloin, kun sinulla ei aidosti ole varaa maksaa tiettyä määrää enempää korkoja. Jos taloudellinen tilanteesi on vakaa ja sinulla löytyy puskuria myös korkojen heilahteluille, korkosuojaus tuskin kannattaa.
Pankeille korkosuojausten myyminen on kannattavaa liiketoimintaa, joten uusia lainanottajia luonnollisesti muistetaan varoitella ahkerasti korkojen noususta.
4. Mikä asuntolainan lyhennystapa on paras omaan elämäntilanteeseesi?
Asuntolainan lyhentämistavalla on vaikutusta siihen, millaisia korkokustannuksia lainastasi aiheutuu. Katsotaan läpi kolme lyhennystapavaihtoehtoa:
- Annuiteetti: Annuiteettilainassa jokainen takaisinmaksuerä (eli lyhennyksestä ja korosta koostuva erä) on alussa samansuuruinen. Maksuerät kuitenkin muuttuvat viitekorkojen muuttuessa, mutta laina-aika pysyy muuttumattomana. Annuiteettilaina voi olla oikea valinta, mikäli sinulla on vakaat säännölliset tulot ja haluat maksaa asuntolainan pois tietyssä ennaltamäärätyssä ajassa.
- Kiinteä tasaerälaina: Mikäli haluat laskea lainallesi tarkan kuukausittaisen budjetin, kiinteä tasaerälaina saattaa olla sinulle soveltuvin ratkaisu. Perinteisesti noin 35-40% asuntolainoista lyhennetään pois kiinteissä tasaerissä. Tämä tarkoittaa sitä, että jokainen takaisinmaksuerä on yhtä suuri, ja viitekorkojen muuttuessa laina-aika joko pitenee tai lyhenee.
- Tasalyhennys: Mikäli haluat laina-ajan alussa maksaa pois isompia maksueriä, tasalyhennys saattaa sopia sinulle. Maksat tällöin lainan pääomaa pois yhtä suurella summalla joka kuukausi, mistä johtuen koron euromäärä on tietysti alussa suurempi – onhan 100 000 eurosta maksettu korko isompi verrattuna siihen, että maksaisit korkoa enää 50 000 euron lainapääomasta. Viitekorkojen noustessa myös maksut nousevat ja päinvastoin. Tasalyhennys voi olla soveltuva ratkaisu hyvin tienaaville henkilöille, joita asuntolainan alkuvaiheen suuremmat takaisinmaksuerät eivät haittaa. Usein näissä tilanteissa laina halutaan myös maksaa pois mahdollisimman nopeasti.
5. Tarvitsetko asuntolainallesi lyhennysvapaata ja mitä se maksaa?
Asuntolainan lyhennysvapaa tarkoittaa tietylle ajanjaksolle sovittua vapautusta lainan lyhentämisestä. Lyhennysvapaan ajan maksat lainastasi kuukausittain vain koron ja muut mahdolliset käsittelykulut.
Jos joudut yllättäen työttömäksi tai laitat lusikat jakoon puolisosi kanssa, taloudellinen tilanteesi tulee ainakin hetkeksi muuttumaan. Tällöin asuntolainan lyhennysvapaa voi tulla tarpeeseen.
Lyhennysvapaan hinta vaihtelee pankeittain, mutta tyypillisesti kesken lainakauden otettuna kuluja kertyy joitakin satasia. Monet pankit kuitenkin myöntävät maksutonta lyhennysvapaata asuntolainan alkuvaiheeseen. Lainasopimus voi myös sisältää tietyn määrän lyhennysvapaita kuukausia, joilta ei peritä maksuja.
Lyhennysvapaan sijaan maksuaikataulua voidaan rukata myös erilaisilla lyhennysjoustoilla, eli joinain kuukausina lyhennystä voidaan maksaa pois hieman vähemmän – esimerkiksi 10-20 prosenttia normaalierää pienemmällä summalla.
Lyhennysvapaiden määrä sekä hinta kannattaa selvittää tarkkaan erilaisia asuntolainatarjouksia vertailtaessa.
6. Mikä asuntolainan viitekorko on paras omaan tilanteeseesi?
Tyypillisimmin asuntolainan viitekorko on kolmen tai 12 kuukauden euribor. Euribor on euroalueen rahamarkkinoilla käytössä oleva yhteinen viitekorko, joka kuvastaa pankkien yleistä korkotasoa. Pankit käyttävät euriboria keskinäisessä lainanannossaan, eli käytännössä euribor on se korko, jolla oma pankkisi lainaa muilta pankeilta rahaa omaa lainanantoaan varten.
Euribor-korot lasketaan päivittäin, mutta asuntolainan viitekoroksi otettu euribor 12kk tarkoittaa sitä, että lainan korkotaso tarkistetaan vuoden välein. Korko siis pysyy samana asuntolainan ensimmäisen vuoden ajan, ja tämän jälkeen korkotaso päivitetään senhetkistä tasoa vastaavaksi – oli sitten suurempi tai pienempi kuin vuotta aiemmin. Euribor 3kk taas vastaavasti tarkoittaa, että korko muuttuu kolmen kuukauden välein.
Euribor 12kk:n tyylinen pitkä korko sopii sinulle, jos arvostat ennustettavuutta ja kulujen budjetointia. Tällöin tiedät tarkkaan, millaista lyhennystä ja korkoa asuntolainastasi maksat seuraavan vuoden ajan. Lyhyempi korko on kuitenkin monesti rahallisessa mielessä hieman edullisempi vaihtoehto – monet riskinsietokykyiset tarkanmarkan lainanhakijat sitovat asuntolainansa myös 1 kuukauden euriboriin.
Pieni prosenttiosuus asuntolainoista sidotaan myös prime-korkoihin, eli pankin itse päättämään korkoon. Pääsääntöisesti ne ovat euriboria kalliimpia, joskin korkotaso muuttuu harvemmin. Suosituin asuntolainan viitekorko Suomessa on tällä hetkellä euribor 12kk.
7. Voisitko kysyä asuntolainatarjousta myös pienemmästä pankista?
Pieniä paikallisia pankkeja ei kannata sulkea kokonaan kilpailutuksen ulkopuolelle.
Mikäli haluat ostaa asunnon esimerkiksi rakkaasta pääkaupungistamme, lainan määrä on todennäköisesti ainakin joitakin satojatuhansia euroja. Tämä tekee sinusta houkuttelevan asiakkaan pienen paikkakunnan pankille.
Jos tutustuit tämän listauksen kakkoskohdassa linkattuun Taloustaito-lehden vertailuun, huomasit jo, että halvin asuntolainatarjous ei välttämättä aina löydy kulmakunnan suurimmasta pankkijätistä.
Käytä siis tunti aikaa myös siihen, että haet tarjouksen vähintään yhdeltä pieneltä toimijalta. Voit säästää lainakuluissa tai saada yhden valttikortin lisää lainaneuvotteluihin oman tutun kotipankkisi kanssa.
8. Muistathan, että myös vanhan asuntolainan kilpailuttaminen jälkikäteen voi olla erittäin tuottoisaa?
Olet saattanut tehdä asuntolainasopimuksen pankkisi kanssa jo vuosia sitten, jolloin lainojen marginaalit olivat selvästi nykyistä korkeammalla. Tässä tilanteessa vanhan asuntolainan kilpailutus voi säästää sinulta pitkässä juoksussa jopa tuhansia euroja.
Useimmiten vanhan asuntolainan kilpailutus kannattaa aloittaa yhteydenotolla omaan pankkiin, jonka kanssa nykyinen sopimus on tehty. Jos taloudellinen tilanteesi tai kokonaisasiakkuutesi taso on muuttunut, pankki voi hyvinkin olla valmis tarkistamaan nykyistä marginaalia. Kokonaisasiakkuus tarkoittaa tässä tapauksessa asiakassuhteen laatua eli sitä, kuinka hyvä asiakas pankin näkökulmasta heille olet.
Jos omalta pankilta ei heti heru sympatiaa, pyydä asuntolainatarjoukset ainakin parista muusta pankista neuvotteluja vauhdittamaan. Tämä kannattaa kuitenkin tehdä joka tapauksessa, vaikka saisitkin kotipankistasi heti nykyistä edullisemman tarjouksen.
Moni suomalainen muistaa kilpailuttaa vanhan asuntolainansa vasta siinä vaiheessa, kun on syystä tai toisesta vaihtamassa kokonaan pankkia. Älä sinä sorru tähän, vaan kilpailuta vanha asuntolaina, mikäli se laskeneiden marginaalien puolesta näyttäisi olevan kannattavaa.
9. Olethan koonnut kaikki tarvittavat tiedot ennen kilpailutusurakan aloittamista?
Pankki tarvitsee sinusta ja elämäntilanteestasi kattavat tiedot ennen asuntolainatarjouksen tekemistä, joten kaikki tiedot kannattaa koota yhteen ennen hakemuslomakkeiden avaamista. Henkilö- ja yhteystietojesi sekä haettavan lainan määrän lisäksi pankkia kiinnostaa muun muassa:
- säännöllisten kuukausitulojesi määrä (palkkakuitti),
- työsuhteesi laatu,
- asumismuotosi,
- mahdollisten velkojesi tai olemassa olevien lainojen määrä,
- kuukausittaisten menojesi määrä (ruoka, asuminen, muut kulut),
- mahdolliset omistuksesi (kiinteistöt, sijoitukset, arvopaperit jne.),
- Säästöjesi määrä ja mahdolliset lisävakuudet asuntolainalle.
Myös kumppaniltasi vaaditaan tietysti samat tiedot, mikäli asuntolainaa haetaan yhdessä. Luottotietojenne on luonnollisesti oltava kunnossa, jotta lainaa voidaan myöntää. Poikkeuksen voivat tehdä pienet velat, jotka on jo maksettu pois.
Asuntolainan vakuutena toimii pääsääntöisesti ostettava asunto, jolle saat vakuusarvoa noin 70 prosenttia. Tämä tarkoittaa sitä, että 100 000 euron arvoisen asunnon vakuusarvo on 70 000 euroa. Loppuosaa varten tarvitset säästöjä tai muun lisävakuuden.
10. Uskallathan kysyä tarvittaessa ”tyhmiä”?
Varsinkin ensimmäistä kertaa asuntolainaa hakevilla suomalaisilla pyörii mielessään paljon kysymyksiä, koska asuntolaina-asioihin ei ole välttämättä aiemmin tarvinnut paneutua ollenkaan.
Tyhmiä kysymyksiä ei siis ole olemassa.
Pankkivirkailija on todennäköisesti vääntänyt euriborin, marginaalin ja korkokaton merkityksen rautalangasta jo satoja kertoja aiemminkin, joten muista itsekin vaatia selkokielisiä vastauksia mielesi päällä oleviin asioihin. Paljon tyhmempää on jättää kysymättä.
Kilpailuta asuntolaina netissä – Etua-palvelun kautta tavoitat Aktian, Danske Bankin ja Nordean yhdellä hakemuksella
Etua.fi on suomalaisen Etua Oy:n ylläpitämä kilpailutuspalvelu, jonka avulla voit pyytää asuntolainatarjoukset yhdellä hakemuksella niin Nordealta, Danske Bankilta kuin Aktialta. Palvelun hyöty on siis se, että et joudu täyttämään samoja tietoja kolmeen eri hakemukseen.
Etuan kautta onnistuu sekä uuden että vanhan asuntolainan kilpailuttaminen. Mikäli päädyt myöhemmin jonkun pankin asuntolaina-asiakkaaksi, kyseinen pankki maksaa Etua Oy:lle pienen välityspalkkion uudesta asiakkuudesta. Sinulle kilpailutuspalvelun käyttö on kuitenkin täysin ilmaista ja ei-sitovaa.
Alla olevassa kuvaruutukaappauksessa Etua Chatin asiakaspalvelija vääntää vielä rautalangasta palvelun toimintaperiaatteen. Muita usein kysyttyjä kysymyksiä löydät Etuan verkkosivuilta.
Fiksuna hakijana sinun kannattaa muistaa kuitenkin hakea asuntolainatarjous myös muualta – esimerkiksi OP:lta, joka ei ainakaan toistaiseksi ole mukana palvelussa. Jos olet jo Nordean, Dansken tai Aktian asiakas, voit hyödyntää palvelua kysyäksesi tarjoukset kahdesta muusta kuin kotipankistasi.
